Każdy stosunek prawny uprawniający do zajmowania lokalu mieszkalnego jest
zawierany na jakiś okres. Z tego powodu rozróżniamy , w odniesieniu do najpopularniejszej
umowy na rynku – najmu , umowy zawarte na czas oznaczony i nieoznaczony.
Długotrwałość tej pierwszej wynika , z umówionego między Wynajmującym a
Najemcą czasu, przez jaki ten ostatni będzie mógł korzystać z mieszkania.
Upływ okresu na jaki zawarto umowę powoduje automatycznie jej ustanie.
Ale może się zdarzyć, że strony będą chciały rozwiązać umowę najmu przed upływem czasu
na jaki została zawarta. Taka sytuacja , wcale nie hipotetyczna , oczywiście jest możliwa ale
pod pewnymi warunkami.
Po pierwsze w samej umowie musi być przewidziana taka możliwość oraz sytuacje
jakie winny wystąpić aby taka umowę można byłoby wypowiedzieć a po drugie owe sytuacje
nie mogą być mniej korzystne dla Najemcy ( lokatora ) w rozumieniu Ustawy o ochronie
praw lokatorów , mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21
czerwca 2001 r. zwaną dalej Ustawą.
I tu możemy przejść do najczęściej spotykanych przypadków rozwiązania umowy
najmu lokalu mieszkalnego, zawartej na czas nieoznaczony.
I tak pamiętać należy o tym, że wg obowiązujących przepisów prawa wypowiedzenie umowy
najmu nie może zależeć od tzw. widzimisie Wynajmującego.
Przede wszystkim ,pod rygorem nieważności winno ono być dokonane na piśmie.
Nadto winno podać przyczynę wypowiedzenia. Brak którejkolwiek z wymienionych
przesłanek powoduje , że takie wypowiedzenie jest nieważnie.
Samo wypowiedzenie, jak już zauważyliśmy musi spełniać określone warunki, i tak:
Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel
może wypowiedzieć stosunek prawny ( najem ) , jeżeli lokator ( najemca ) ,pomimo
pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z
jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki dopuszczając do powstania szkód , lub
niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo
wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu , czyniąc
uciążliwym korzystanie z innych lokali.
Chodzi tu np. o prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu mieszkalnym , brak
należytej wentylacji co może skutkować pojawieniem się zagrzybienia lokalu a w
konsekwencji przenieść się na inne części nieruchomości, wielokrotne głośne puszczanie
muzyki w porze nocnej ( po 22.00 ) itp.
Kolejna podstawą do eksmisji jest zwłoka w płatności czynszu lub innych opłat za
używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia na piśmie o
zamiarze wypowiedzenia najmu i wyznaczeniu dodatkowego okresu jednego miesiąca do
zapłaty zaległych i bieżących należności lub wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego
używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela lub używa lokalu,
który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku ( nie
chodzi tu o remont bieżący, wówczas lokator winien wyprowadzić się na czas nie dłuższy niż
rok.
Podane wyżej „powody wypowiedzenia umowy najmu niejako „ leżą „ po stronie
lokatora.
Ale ustawa zna więcej podstaw w oparciu , o które Wynajmujący może
wypowiedzieć umowę najmu lokalu mieszkalnego najemcy , i to najemcy sumiennemu i nie
sprawiającemu kłopoty.
Właściciel może wypowiedzieć najem , w określonym terminie jeśli najemca nie
zamieszkuje w mieszkaniu , w sposób niezawiniony , przez okres co najmniej 12 miesięcy.
Chodzić może o wyjazd służbowy , pobyt w szpitalu czy zakładzie karnym albo jeśli najemcy
przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej
miejscowości , w którym lokator może zamieszkać.
Nadto właściciel może wypowiedzieć najem lokalu mieszkalnego jeśli zamierza w
nim zamieszkać on albo jego pełnoletni zstępny (syn, wnuk itp.), wstępny (matka, ojciec ,
dziadek itp.) lub osoba wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny. Pod rygorem
nieważności w wypowiedzeniu należy wskazać taka osobę , z imienia i nazwiska.
Ustawa przewiduje również możliwość rozwiązania umowy najmu na wniosek
innego lokatora bądź właściciela innego budynku, w przypadku rażącego zachowania takiego
lokatora albo uporczywego wykraczania przeciwko porządkowi domowemu.
Z żądaniem eksmisji występuje się do Sądu Rejonowego (niemal zawsze)
właściwego z uwagi na miejsce położenia spornego lokalu mieszkalnego. Powództwo podlega
opłacie w kwocie 200 zł, która należ uiścić wraz z pozwem. Pozew składa się w tylu
egzemplarzach ilu jest pozwanych plus jeden dla Sądu oraz jeden dla Gminy, którą Sąd z
urzędu informuje o fakcie jego złożenia.
Czy w przypadku wystąpienia z powództwem eksmisyjnym lokator jest bezbronny a jeśli nie
to jakie uprawnienia mu przysługują ?
Tak ale o tym w następnym wydaniu.
Dariusz Szyndler
adwokat
